市自然資源局：
報來《關(guān)于提請審批鶴山市雅瑤鎮(zhèn)鳳亭工業(yè)區(qū)中寶工業(yè)園低效用地再開發(fā)項目改造方案的請示》（鶴自然資〔2024〕363號）收悉。經(jīng)2024年12月20日鶴山市自然資源統(tǒng)籌管理委員會2024年第二十五次（總第五十三次）會議審議通過，現(xiàn)批復(fù)如下：
一、同意上報的《鶴山市雅瑤鎮(zhèn)鳳亭工業(yè)區(qū)中寶工業(yè)園低效用地再開發(fā)項目改造方案》（見附件）。同意該項目采取單一主體歸宗改造模式，由鶴山市中寶實業(yè)有限公司作為改造主體對位于鶴山市雅瑤鎮(zhèn)鳳亭工業(yè)區(qū)中寶工業(yè)園的132751.63平方米土地，實施全面改造。
二、該項目涉及通過權(quán)益轉(zhuǎn)移形成單一主體承擔(dān)拆遷改造工作，屬于政府征收（收回）房產(chǎn)、土地并出讓的行為，由你局直
接與單一改造主體簽訂協(xié)議出讓合同。
三、請你局組織改造主體及時按照經(jīng)批準(zhǔn)的改造方案完善相關(guān)手續(xù)，并會同相關(guān)部門和雅瑤鎮(zhèn)政府依規(guī)依約進(jìn)行監(jiān)管，確保該項目有序?qū)嵤└脑臁?/p>
四、該項目如涉及征地補償安置須按照經(jīng)批準(zhǔn)的補償安置方案及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，切實保障有關(guān)原權(quán)利人的合法權(quán)益。征地補償安置不落實的，不得強行使用被征土地。
五、改造方案實施情況須按規(guī)定及時報備。
六、本批復(fù)自印發(fā)之日起生效，有效期兩年（需在本批復(fù)有效期內(nèi)辦理完成相關(guān)手續(xù)）。
附件：鶴山市雅瑤鎮(zhèn)鳳亭工業(yè)區(qū)中寶工業(yè)園低效用地再開發(fā)項目改造方案
鶴山市雅瑤鎮(zhèn)鳳亭工業(yè)區(qū)中寶工業(yè)園低效用地再開發(fā)項目改造方案
為實施國土空間規(guī)劃，根據(jù)《鶴山新城市中心南片區(qū)（中寶地塊）控制性詳細(xì)規(guī)劃（2022年6月修改）》，按照《自然資源部關(guān)于開展低效用地再開發(fā)試點工作的通知》（自然資發(fā)〔2023〕171號）要求，我市擬實施鶴山市雅瑤鎮(zhèn)鳳亭工業(yè)區(qū)中寶工業(yè)園低效用地再開發(fā)項目，對位于鶴山市雅瑤鎮(zhèn)鳳亭工業(yè)區(qū)833號中寶工業(yè)園內(nèi)的5宗用途均為工業(yè)性質(zhì)的國有建設(shè)用地進(jìn)行改造，擬參照《關(guān)于印發(fā)鶴山市“三舊”改造工作實施意見（試行）的通知》（鶴府〔2018〕12號）的改造政策和流程實施，由鶴山市中寶實業(yè)有限公司作為項目申報主體實施全面改造，改造方案如下：
一、改造地塊基本情況
（一）總體情況
鶴山市雅瑤鎮(zhèn)鳳亭工業(yè)區(qū)中寶工業(yè)園低效用地位于鶴山市雅瑤鎮(zhèn)鳳亭工業(yè)區(qū)中寶工業(yè)園內(nèi)，改造項目涉及的土地已經(jīng)確權(quán)、登記，總用地面積144194.90平方米（折合約216.29畝），其中納入本項目改造范圍132751.63平方米（折合約199.13畝），地塊情況具體如下：
地塊①宗地440784001020GB00629，用地面積20803.30平方米，納入本次改造用地面積10580.92平方米，按照“三舊”圖斑范圍進(jìn)行分割，現(xiàn)有建筑面積4736.00平方米；
地塊②宗地440784001020GB00630，用地面積23121.10平方米，納入本次改造面積23121.10平方米，現(xiàn)有建筑面積5680.00平方米；
地塊③宗地440784001020GB00640，用地面積50000.00平方米，納入本次改造面積49391.96平方米，現(xiàn)有建筑面積16794.66 平方米；
地塊④宗地440784001020GB00602，用地面積28008.40平方米，納入本次改造面積28008.4平方米，現(xiàn)有建筑面積19133.96平方米；
地塊⑤宗地440784001020GB00639，用地面積22262.10平方米，納入本次改造面積21649.25平方米，現(xiàn)有建筑面積8779.13平方米。
（二）土地現(xiàn)狀情況
改造項目5宗土地發(fā)證總面積為144194.90平方米，標(biāo)圖入庫總面積為134275.96平方米，納入本項目改造面積132751.63平方米土地全部為現(xiàn)狀建設(shè)用地，不涉及“三地”及其他用地。
（三）標(biāo)圖入庫情況
改造項目主體地塊134275.96平方米土地已納入省“三舊”標(biāo)圖入庫，圖斑號分別為44078400887、44078400844、4078400845、44078400842、44078400843；該項目范圍全部納入了國家低效用地試點范圍，圖斑編號為440784010200003。
（四）規(guī)劃情況
改造項目地塊132751.63平方米土地均符合《鶴山新城市中心南片區(qū)（中寶地塊）控制性詳細(xì)規(guī)劃（2022年6月修改）》，在詳細(xì)規(guī)劃中，其中二類居住地112325.4平方米、城鎮(zhèn)村道路用地16799.11平方米、幼兒園用地3627.12平方米。
二、改造意愿及補償安置情況
（一）改造意愿情況
鶴山市中寶實業(yè)有限公司已按照法律法規(guī)及鶴山市“三舊”改造政策規(guī)定，就改造范圍、土地現(xiàn)狀、改造主體及擬改造情況、補償安置方式及標(biāo)準(zhǔn)等事項充分征求原權(quán)利人的意見，并經(jīng)全部原權(quán)利人同意。
（二）補償安置情況
改造主體鶴山市中寶實業(yè)有限公司已制定補償安置方案，明確采取貨幣補償?shù)姆绞綄θ吭瓩?quán)利人進(jìn)行補償安置，并于2024年11月30日與地塊⑤原權(quán)利人（鶴山市中寶鞋業(yè)皮具有限公司）簽訂了補償協(xié)議，具體補償協(xié)議內(nèi)容如下：
鶴山市中寶實業(yè)有限公司采取貨幣補償方式對地塊⑤原權(quán)利人的物業(yè)進(jìn)行搬（拆）遷補償。在綜合參考被搬（拆）遷物業(yè)現(xiàn)時的價值評估報告、置換物業(yè)建安成本、管理費用、交付期限、付款期限等因素的基礎(chǔ)上，由雙方協(xié)商確定貨幣補償人民幣500萬元。
補償款總額為人民幣500萬元，分為兩期支付，第一期補償款在改造方案獲得鶴山市人民政府審批同意之日后30個工作日內(nèi)支付人民幣100萬元；第二期補償款待該地塊通過歸宗辦證至單一主體名下后30個工作日內(nèi)一次性支付人民幣400萬元。
（三）開展社會穩(wěn)定風(fēng)險評估情況
項目不涉及土地征收，無需開展社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。該項目由原業(yè)主拆除原有建筑并進(jìn)行土壤污染狀況調(diào)查，其調(diào)查的具體工作及所需經(jīng)費由改造主體和原業(yè)主自行協(xié)商解決。
三、改造主體及擬改造情況
（一）改造主體和改造模式
該改造項目為工改商住項目，屬于我市國家低效用地再開試點項目庫內(nèi)試點項目，擬結(jié)合“三舊”改造政策和程序，采取單一主體歸宗改造模式開展全面改造。具體為：
1.對于地塊①宗地440784001020GB00629按“三舊”圖斑分割后的地塊、地塊②宗地440784001020GB00630、地塊③宗地440784001020GB00640、地塊④宗地440784001020GB00602的權(quán)利人鶴山市中寶實業(yè)有限公司通過向政府補繳地價，將土地用途由工業(yè)用途改變?yōu)樯套∮猛?，并以協(xié)議出讓方式取得土地使用權(quán)。
2.對于地塊⑤宗地440784001020GB00639，鶴山市中寶實業(yè)有限公司通過與原權(quán)利人鶴山市中寶鞋業(yè)皮具有限公司簽訂《補償安置協(xié)議》的方式，將土地及地上建筑物的所有權(quán)益轉(zhuǎn)移到單一主體后，由鶴山市中寶實業(yè)有限公司作為改造主體實施全面改造。在該地塊完成上蓋物拆除后注銷原有不動產(chǎn)權(quán)證書，并辦理土地征收手續(xù)，由主管部門與鶴山市中寶實業(yè)有限公司簽訂協(xié)議出讓合同。
整個項目需移交公益性用地20426.23平方米，含配建公共設(shè)施（幼兒園）用地面積3627.12平方米。
（二）擬改造情況
該項目用地擬由鶴山市中寶實業(yè)有限公司為改造主體實施全面改造。
具體改造方向為：
地塊①宗地440784001020GB00629按“三舊”圖斑分割后的地塊、地塊②宗地440784001020GB00630，合計拆除重建用地33702.02平方米，拆除建筑面積10416平方米，新建建筑面積36868.66平方米。具體為二類居住用地30723.88平方米，容積率為1.2，新建住宅建筑面積36868.66平方米，移交公益性用地2978.14平方米作城鎮(zhèn)村道路用地。
地塊③宗地440784001020GB00640拆除重建用地50000平方米，拆除建筑面積16794.66平方米，新建建筑面積52274.8平方米。具體為二類居住用地43562.33平方米，容積率為1.2，新建住宅建筑面積52274.8平方米，移交公益性用地5829.63平方米作城鎮(zhèn)村道路用地。
地塊④宗地440784001020GB00602，拆除重建用地28008.4平方米，拆除建筑面積19134平方米，新建建筑面積36252.37平方米。具體為二類居住用地22657.73平方米，容積率為1.6，新建住宅建筑面積36252.37平方米，移交公益性用地5350.67平方米作城鎮(zhèn)村道路用地。
地塊⑤宗地440784001020GB00639，由鶴山市中寶實業(yè)有限公司作為改造主體實施改造，拆除重建用地22262.1平方米，拆除建筑面積8779平方米，新建建筑面積49294.38平方米。具體為二類居住用地15381.46平方米，容積率為3，新建住宅建筑面積46144.38平方米，幼兒園建筑面積3150平方米，移交公益性用地6267.79平方米作城鎮(zhèn)村道路用地及幼兒園用地（城鎮(zhèn)村道路用地為2640.67平方米，幼兒園用地為3627.12平方米）。
（三）無償移交的公益性用地情況
本項目屬于工改商住項目，按照《鶴山新城市中心南片區(qū)（中寶地塊）控制性詳細(xì)規(guī)劃（2022年6月修改）》，本項目需無償提供公益性用地比例按不低于15%執(zhí)行，即需無償提供的公益性用地為19912.74平方米。
本項目范圍內(nèi)公益性用地共20426.23平方米（其中城鎮(zhèn)村道路用地16799.11平方米，幼兒園用地3627.12平方米）全部無償移交政府，無償移交公益性用地比例為15.39%。具體以批復(fù)的規(guī)劃設(shè)計方案為準(zhǔn)。
四、需辦理的規(guī)劃及用地手續(xù)
改造項目范圍已確權(quán)發(fā)證，且不涉及需辦理的規(guī)劃手續(xù)。
五、資金籌措
項目改造成本為21億元，擬投入改造資金為21億元，擬籌措資金方式為自有資金及銀行借貸。其中，第一期擬投入改造資金5億元，第二期擬投入改造資金6億元，第三期擬投入改造資金5億元，第四期擬投入改造資金5億元。以上資金籌措為暫定金額，最終以項目實際運營為準(zhǔn)。
六、開發(fā)時序
項目開發(fā)周期為8年，擬分4期開發(fā)。
（一）一期供地及開發(fā)地塊為地塊④宗地440784001020GB00602，開發(fā)時間為2024年12月至2028年12月，開發(fā)面積28008.4平方米，主要實施商品住宅、城鎮(zhèn)村道路用地建設(shè)，其中二類城鎮(zhèn)住宅用地22657.73平方米；城鎮(zhèn)村道路用地5350.67平方米，本期移交公益性用地5350.67平方米，其中面積約1565平方米（具體以規(guī)劃設(shè)計條件核定面積為準(zhǔn)）的道路，按照市政道路要求由鶴山市中寶實業(yè)有限公司全部建成后無償移交政府。
（二）二期供地及開發(fā)地塊為地塊①宗地440784001020GB00629按“三舊”圖斑分割后的地塊和地塊②440784001020GB00630宗地，開發(fā)時間為2025年12月至2032年12月，開發(fā)面積33702.02平方米，主要實施商品住宅、城鎮(zhèn)村道路用地建設(shè)，其中二類城鎮(zhèn)住宅用地30723.88平方米；城鎮(zhèn)村道路用地2978.14平方米，本期移交公益性用地2978.14平方米。
（三）三期供地及開發(fā)地塊為地塊③宗地440784001020GB00640，開發(fā)時間為2026年1月至2032年12月，開發(fā)面積49391.96平方米，主要實施商品住宅、城鎮(zhèn)村道路用地建設(shè)，其中二類城鎮(zhèn)住宅用地43562.33平方米；城鎮(zhèn)村道路用地5829.63平方米，本期移交公益性用地5829.63平方米。二期和三期分兩次供地，后續(xù)將兩地塊合宗共同規(guī)劃開發(fā)。
（四）四期供地及開發(fā)地塊為地塊⑤宗地440784001020GB00639，開發(fā)時間為2026年12月至2030年12月，開發(fā)面積21649.25平方米，主要實施商品住宅、城鎮(zhèn)村道路用地和幼兒園用地建設(shè)，其中二類城鎮(zhèn)住宅用地15381.46平方米；城鎮(zhèn)村道路用地2640.67平方米；幼兒園用地3627.12平方米，本期移交公益性用地6267.79平方米。
具體供地時宗地號與面積最終以實際為準(zhǔn)，每期地塊簽訂國有建設(shè)用地有償使用合同時，累計需要移交公益性用地不少于累計改造開發(fā)用地面積的15%。幼兒園按相關(guān)要求建成移交管理部門。
七、實施監(jiān)管
（一）該項目涉及的土壤檢測工作由原業(yè)主及改造主體負(fù)責(zé)。
（二）公益性用地須無償移交，具體事宜按照改造主體與市自然資源局簽訂的土地使用權(quán)出讓合同約定執(zhí)行。
（三）改造主體須按規(guī)劃實施社區(qū)公共服務(wù)用房、幼兒園等的配建。
（四）改造項目涉及的被征收方、受讓方及項目施工方等需依據(jù)相關(guān)稅收法律法規(guī)履行各自申報納稅義務(wù)。
（五）雅瑤鎮(zhèn)政府做好項目相關(guān)監(jiān)管工作并與實施主體簽訂項目建設(shè)監(jiān)管協(xié)議。
（六）鶴山市中寶實業(yè)有限公司按照鶴山市人民政府批準(zhǔn)的改造方案要求實施改造，履行相應(yīng)的義務(wù)和責(zé)任和開發(fā)建設(shè)工作。
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